Anforderungen an den zumutbaren Nachmieter

11.01.2019

Recht aktuell Rueff

Frage: Mein Mieter hat mir die Kündigung auf den 31. Januar 2019 geschickt, obwohl er gemäss Mietvertrag erst auf den 31. März 2019 kündigen könnte? Wie soll ich nun vorgehen?

Antwort: Nach Art. 264 Abs. 1 OR ist der Mieter, der die Sache zurückgibt, ohne Kündigungsfrist oder –termin einzuhalten, von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit, wenn er einen für den Vermieter zumutbaren neuen Mieter vorschlägt. Dieser muss zahlungsfähig und bereit sein, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen.
Im Grundsatz ist ein Ersatzmieter zumutbar, wenn es keine berechtigen Gründe für eine Ablehnung gibt, was beispielsweise der Fall ist, wenn eine 5-köpfige Familie als Nachmieter für eine 3-Zimmer vorgeschlagen wird.

Die Zahlungsfähigkeit wird in der Praxis mit der Faustregel abgeklärt, wonach der Mietzins nicht mehr als ein Drittel des Haushaltseinkommens ausmachen sollte. Empfohlen wird auch, einen Betreibungsregister-Auszug über die Dauer der vergangenen 2 Jahren einzuholen.

Die Übernahme des Mietvertrags zu den gleichen Bedingungen bedeutet, dass der Mietzins, Kündigungsmodalitäten, Vertragszweck usw. für den neuen Mieter unverändert weiter gelten.

Wir empfehlen Ihnen als Vermieter, dem Mieter den Empfang des Kündigungsschreibens zu bestätigen und ihn darauf hinzuweisen, dass er wie ausgeführt einen zumutbaren Nachmieter suchen muss. Sie können ihm auch gleich Mietinteressenten Formulare zuschicken, dann haben Sie alle nötigen Informationen.
Für die Prüfung des Nachmieters genügen normalerweise 14-20 Tage.

Wenn der vom Mieter vorgeschlagene Nachmieter zumutbar ist, sind Sie nicht verpflichtet, mit ihm ein Mietverhältnis einzugehen. Der bisherige Mieter ist jedoch von seiner Mietzinszahlungspflicht befreit.

Insbesondere nach einem länger andauernden Mietverhältnis können Sie auch in Betracht ziehen, den Mieter per 31. Januar 2019 aus der Mietzinshaftung zu entlassen, und die verbleibenden 2 Monate zu nutzen, um im Mietobjekt Renovations- oder Sanierungsarbeiten durchzuführen. Sie können danach selber einen passenden Mieter suchen und mit ihm einen neuen Mietvertrag abschliessen.

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