Vorzeitige Kündigung nach Eigentümerwechsel

27.09.2018

Recht Aktuell Marelli

Frage:
Wir kaufen ein Haus, welches vermietet ist. Der Mietvertrag sieht eine Mindestdauer von zwei Jahren vor. Wir möchten schnellstmöglich einziehen. Muss ich nun zwei Jahre mit der Kündigung warten?

Antwort:
Nein. In solchen Fällen sieht das Gesetz ein einmaliges, vorzeitiges Kündigungsrecht des neuen Eigentümers vor. Es gibt allerdings diverse Punkte zu beachten. Nachfolgend wird lediglich auf ausgewählte Aspekte eingegangen.

Zeitpunkt der Kündigung
Neben anderen Voraussetzungen muss eine solche Kündigung innerhalb der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin (im Kanton Aargau 31. März, 30. Juni, 30. September) nach dem Erwerb erfolgen. Dieses Kündigungsrecht kann nur einmal — und zwar umgehend nach dem Eigentumsübergang — geltend gemacht werden. Je nach Zeitpunkt muss der Käufer schnell handeln. Ein Beispiel: Der neue Eigentümer eines Einfamilienhauses wird am 23. Juni 2018 ins Grundbuch eingetragen. Der nächste gesetzliche Kündigungstermin, bei dem die gesetzliche Frist (drei Monate) eingehalten werden kann, ist der 30. September 2018. Die Kündigung muss also bis spätestens 30. Juni 2018 beim Mieter eintreffen.

Verpasst der Erwerber diesen Zeitpunkt, ist er an die Bestimmungen im Mietvertrag gebunden. Sofern keine ausserordentlichen Umstände vorliegen, ist eine Kündigung vor Ablauf der Mindestdauer seitens des Vermieters nicht mehr möglich.

Kündigungsgrund und Härtefall
Damit die Kündigung zulässig ist, muss der Erwerber dringenden Eigenbedarf für sich oder nahe Verwandte geltend machen.
Der Mieter kann im Gegenzug ein Härtefall anmelden und die Erstreckung des Mietverhältnisses verlangen.
Im Streitfall wägt die Schlichtungsbehörde die Interessen des neuen Eigentümers gegen die Interessen des Mieters ab.

Schadenersatz
Sofern im Immobilienkaufvertrag nichts Besonderes vereinbart wurde, haftet der alte Eigentümer dem Mieter für allfällige Schäden aus der vorzeitigen Kündigung des Käufers. Als solche fallen zum Beispiel Umzugskosten oder Kosten für eine unvermeidliche Doppelmiete in Betracht.

Das vorzeitige Kündigungsrecht ist insbesondere bei befristeten Verträgen oder bei Mietverhältnissen mit einer langen Mindestlaufzeit interessant. Bei unbefristeten Verhältnissen kann unter Einhaltung der gesetzlichen und vertraglichen Termine und Fristen grundsätzlich jederzeit wegen dringendem Eigenbedarf gekündigt werden.

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